A Prefeitura aumentou a área do seu imóvel no IPTU e cobrou os anos anteriores?
Quando o cadastro é alterado de ofício, com metragem maior que a real ou construção mais nova do que é, o imposto sobe e os exercícios passados são relançados. Esse lançamento pode ser revisto. Analisamos o seu carnê à luz da lei e dizemos qual caminho cabe no seu caso.
Sinais de que o seu IPTU foi alterado sem base na realidade do imóvel
A área construída no carnê é maior que a da matrícula
Compare o campo “área construída” do carnê com a matrícula, o habite-se ou a planta aprovada.
O ano da construção ficou mais recente
O ano define o fator de obsolescência. Um imóvel antigo lançado como novo paga mais.
Carnês de anos passados foram cancelados e reemitidos
Chegou notificação de lançamento de exercícios anteriores, com valores maiores que os já pagos.
O imóvel perdeu a isenção
Com a área aumentada, o valor venal passou do limite de isenção e o imposto começou a ser cobrado.
O débito foi para dívida ativa
O nome foi para o CADIN municipal ou há execução fiscal em andamento por causa desses lançamentos.
Ninguém foi ao imóvel medir
A alteração apareceu no carnê sem vistoria e sem que você tivesse pedido mudança no cadastro.
A área construída entra direto na conta do imposto
Pela lei do IPTU de São Paulo, o valor venal da construção é o resultado de uma multiplicação. Se a Prefeitura registra uma área maior ou uma construção mais nova, a base de cálculo sobe na mesma proporção.
- No exemplo, a área multiplicada é 2,5 vezes a real. O valor venal da construção acompanha.
- O fator de obsolescência reduz o valor de construções antigas. Trocar 1982 por 2004 elimina essa redução.
O lançamento precisa corresponder ao imóvel que existe
O IPTU é calculado a partir de dados do cadastro. Se esses dados estão errados, o imposto também está, e o Código Tributário Nacional prevê a correção.
O lançamento é atividade vinculada: a autoridade deve apurar a base de cálculo conforme a lei, e não por estimativa.
O lançamento pode ser revisto quando há erro nos elementos que formam o tributo, como a área ou a idade da construção.
A Prefeitura tem prazo de cinco anos para lançar. Exercícios mais antigos não podem ser cobrados de novo.
O que foi pago a mais pode ser restituído, com correção, em até cinco anos contados do pagamento.
Do carnê à revisão do lançamento
Envio dos documentos
Você envia o carnê ou a notificação e a matrícula do imóvel pelo WhatsApp.
Conferência técnica
Comparamos cadastro, matrícula e lançamentos de cada exercício: área, padrão, ano da construção e valores.
Escolha da via adequada
Conforme os prazos e a situação do débito: pedido administrativo ou ação revisional, com prova pericial da metragem.
Acompanhamento
Pedido de correção dos lançamentos futuros, restituição do que foi pago a mais e defesa em execução fiscal, quando houver.
Documentos para a análise
- Carnê do IPTU atual (frente com os dados do imóvel)
- Notificação de lançamento dos anos anteriores, se recebeu
- Matrícula atualizada do imóvel
- Carnês antigos, com a metragem anterior
- Habite-se ou planta aprovada, se tiver
- Número do processo de execução fiscal, se houver
Ana Miliane Gomes
Advogada há mais de dez anos, com atuação em direito tributário e planejamento tributário. À frente do escritório Ana Miliane Advogados, conduz ações revisionais de lançamento de IPTU contra o Município de São Paulo em casos de área construída e fator de obsolescência atribuídos de ofício.
Cada caso começa pela leitura dos documentos. A estratégia, os prazos e os riscos são explicados por escrito antes de qualquer medida.
O que dizem sobre o atendimento
"Quero deixar meu sincero agradecimento à Dra. Ana Miliane, que tem sido fundamental na orientação sobre a situação delicada do meu IPTU. Com muita paciência, profissionalismo e clareza, ela me ajudou a entender meus direitos diante de cobranças indevidas e me guiou com segurança em um processo que estava me trazendo muito desgaste emocional. Recomendo demais o trabalho dela a todos que enfrentam problemas com a prefeitura ou precisam de uma advogada comprometida e humana. ⚖️👏🙏"Gratidão.
Atendimento de alto nível com a Dra Ana Miliane, que une conhecimento técnico e sensibilidade no atendimento. Esclareceu todas as minhas dúvidas com clareza e trouxe total segurança no processo. Profissional de confiança, indico para quem busca solução com excelência.
Dra. Ana é uma profissional atenciosa, paciente, sabe o que fala com propriedade,explicou no detalhe o meu caso de tributos, super recomendo. OBRIGADA pela ajuda!😃
Excelente profissional. Explicou a situação e orientou o caminho a ser seguido com muita ênfase e de fácil compreensão.
Super atenciosa e prestativa, sanou todas as dúvidas muito didática com explicação, recomendo !
Textos reproduzidos na íntegra, como publicados pelos próprios autores no perfil do escritório no Google. Ver todas as avaliações
Antes de falar com a gente
Já paguei os carnês com a área maior. Ainda posso fazer algo?
Sim. O Código Tributário Nacional permite pedir a restituição do que foi pago indevidamente, com correção, em até cinco anos contados de cada pagamento (arts. 165 e 168). A revisão também corrige os lançamentos dos anos seguintes.
O débito já está em execução fiscal. É tarde?
Não necessariamente. Há meios de defesa no próprio processo de execução e a possibilidade de discutir o lançamento em ação própria. A via depende da fase em que o processo está, por isso pedimos o número dele.
A Prefeitura pode cobrar anos passados de uma vez?
Ela pode revisar lançamentos, mas dentro do prazo de cinco anos previsto no art. 173 do CTN e com base em dados corretos. A cobrança retroativa com área errada é justamente o que se discute na revisão.
Como provo a metragem real do imóvel?
Com a matrícula, o habite-se, a planta aprovada e carnês antigos. Na ação judicial, a prova principal costuma ser a perícia técnica, que mede o imóvel.
Meu imóvel fica em outra cidade. Vocês atendem?
Esta página trata do IPTU do Município de São Paulo, cuja legislação e cadastro conhecemos em detalhe. Para imóveis em outros municípios, a análise depende da lei local.
Quanto custa?
Os honorários são apresentados em proposta escrita depois da análise dos documentos, quando já sabemos qual medida cabe no seu caso.
Conte o que aconteceu com o seu IPTU
Preencha os campos e siga para o WhatsApp do escritório com a mensagem pronta. Lá você envia as fotos do carnê e da matrícula.
WhatsApp do escritório
(11) 99324-2600